4 étapes pour bien lire une annonce immobilière 👀

Grâce à l’article précédent sur la recherche immobilière,vous disposez désormais d’une liste de critères établie.
Maintenant, vous pouvez aller sur les portails immobiliers ainsi que les sites des agences immobilières de votre futur quartier afin de paramétrer les filtres de recherches et d’alerte pour ne recevoir que les annonces qui correspondent à votre cahier des charges. N’hésitez pas à inclure des mots-clefs lorsque les moteurs de recherche le permettent (par exemple « dernier étage » ou « travaux ») ou à en exclure (par exemple « RDC » ou « rez-de-chaussée »).

💡 Astuce : demandez également à être sur leurs listes de diffusion : certaines agences envoient à ceux qui en font la demande (c’est parfois réservé aux professionnels) les biens qu’ils ont rentré en mandat avant-même de les publier sur leur site internet. C’est une sorte d’exclusivité de quelques jours voire une semaine avant la diffusion au grand public via leur site internet ou les portails immobiliers.

Mon premier conseil pour accroître la productivité de votre recherche est simple : vous n’avez pas besoin d’être réactif à l’heure près ni de regarder les annonces au fil de leur publication. Programmez plutôt une ou deux plages horaires dans votre journée pour les consulter, par exemple à la pause midi ou le soir après votre travail. Vous pouvez également, la plupart du temps, programmer les alertes pour recevoir les annonces groupées en un email à l’heure de votre choix. Vous risquez sinon de vous sentir submergé. Au final, ce moment peut constituer un rituel agréable avec votre compagnon ou compagne après une journée de travail 🙂

Nous allons maintenant entrer dans le vif du sujet : comment bien lire une annonce immobilière.

1. Bien lire une annonce 📚 (≈2min.)

Prenez bien le temps de regarder les photos et de consulter le plan lorsque l’annonce en dispose. Le Graal étant la visite virtuelle… Grâce à elle, rien ne vous échappera !

L’objectif est de vous projeter dans l’appartement et d’en comprendre l’agencement. En revanche, allez au-delà du coup de cœur ou de l’absence de coup de cœur. Un bien peut toujours, dans la limite du raisonnable, être réaménagé (si vous avez le budget et l’envie de réaliser des travaux).

Ensuite, lisez l’annonce et ses caractéristiques. Cela vous permettra de confronter le bien à votre cahier des charges et de savoir s’il vaut ou non le coup d’aller plus loin. Regardez également, lorsque l’information est disponible, la taxe foncière, les charges estimées et les charges de copropriété. Sinon, il faudra penser à les demander.
💡 Bon à savoir: les taxes d’habitation diminuent d’année en année et ont vocation à disparaître.

2. Appeler le propriétaire ou l’agent 📞 (≈5min.)

Le bien semble vous plaire ? Alors n’hésitez pas et appelez rapidement le propriétaire ou l’agent qui s’occupe de la vente du bien.

Vous devez obtenir plusieurs informations de cette personne :

• Le bien est-il toujours disponible ou sous compromis / vendu ?
• Depuis combien de temps est-il à la vente ? (plus il l’est depuis longtemps et plus les chances qu’il ait des défauts sont fortes (vous pourrez alors négocier le prix)).
• Demandez-lui s’il y a des procédures en cours au niveau du bien ou de la copropriété à laquelle il appartient afin d’éviter les mauvaises surprises.
• Où est situé le bien ? La personne vous donnera au moins la rue, au mieux l’adresse exacte. N’hésitez surtout pas à le lui demander, c’est une information très utile !
• Si besoin, demandez plus de photos, le plan ou le croquis du bien présent dans les diagnostics voire le lien de la visite virtuelle s’il en existe une (elles se sont fortement démocratisées du fait de la crise de la crise sanitaire).
• De manière générale, demandez-lui de vous présenter le bien. Il vous répétera ce qu’il y a dans l’annonce mais vous en dira plus encore : l’annonce est faite pour appâter le client, en revanche la conversation téléphonique permet aux deux parties de ne pas perdre leur temps en organisant une visite inutile. L’agent ou le propriétaire vous donnera un ressenti plus réaliste du bien. A la fin de la conversation, ne programmez pas de visite tout de suite. Prenez le temps avant cela d’étudiez les nouvelles pièces apportées et de vous renseigner grâce à la localisation que vous avez obtenue. Elle vous permet de réaliser les étapes 3 et 4.

3. Estimer le prix 💰 (≈5min.)

Vous avez en possession le prix du bien nu, une estimation des frais de notaire (entre 7 et 8% dans l’ancien) et éventuellement le montant des frais d’agence.
Maintenant que vous savez où est situé le bien, vous allez pouvoir estimer la justesse de son prix. ⚠️ Attention, estimer le prix d’un bien est un exercice difficile et il faut prendre en compte certains critères au-delà du prix moyen au m² constatés sur les différentes cartes immobilières :
a. Il existe un écart de prix entre un RDC et un dernier étage d’environ 20% à Paris (voire 25% quand il s’agit d’une chambre de bonne) et 15% en Province. Pour plus de détails nous vous conseillons cet article court et pertinent :https://argent.boursier.com/immobilier/actualites/de-15-a-25-decart-de-prix-entre-un-rdc-et-un-dernier-etage-4275.html
b. Prenez en compte les caractéristiques particulières du bien qui le valorisent : présence d’un extérieur, d’une vue exceptionnelle, hauteur sous plafond, combles exploitables, parquet, moulures, cheminée, etc. ; ou le dévalorisent : vis-à-vis, orientation nord, faible luminosité, mauvais agencement, etc.
c. 💡 Bon à savoir : les espaces non comptabilisés en Loi Carrez (car inférieurs à 1m80 de hauteur sous plafond) sont le plus souvent considérés à la moitié de leur surface. Ainsi un balcon de 8m² sera considéré comme ajoutant 4m² Carrez et un espace sous-penté de 10m² apportera 5m² Carrez.
Maintenant que vous avez cela en tête, vous pouvez aller consulter les cartes de prix au m² en sachant si vous devez plutôt considérer la fourchette basse, moyenne ou haute du résultat.
⚠️ Les prix indiqués sur les cartes de ce type sont inférieurs au marché pour deux raisons :

• ils se basent sur la valeur du bien hors frais d’agence. Cependant plus de 70% des biens sont vendus par un professionnel et font donc l’objet de frais d’agence.
• ils ont le plus souvent un léger retard temporel avec le marché. Si le marché est haussier les prix indiqués sur la carte seront plus faibles, s’il est baissier ils seront plus élevés.

Deux sites sont agréables à consulter car ils proposent une carte découpée en zones précises ainsi qu’un service gratuit d’estimation de la valeur de votre bien en ligne. Vous y trouverez les prix moyens dans la zone recherchée ainsi que des exemples de transactions récentes. – https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/– https://www.seloger.com/prix-de-l-immo/vente/pays/france.htm

4. Repérage physique via internet 📌 (≈10min.)

Grâce aux cartes et photos en lignes, vous n’êtes plus obligés de vous déplacer pour faire un premier repérage des biens qui vous intéressent.

1. N’hésitez pas à parcourir Google Maps et Google Street View
2. Allez voir sur le portail de photos HD du gouvernement français pour obtenir une vue aérienne satellite en haute qualité (Paris et petite couronne seulement) : https://www.geoportail.gouv.fr/carte. Bluffant ! 🔎🗺️

Le but de cette promenade virtuelle est de comprendre où est situé l’appartement et surtout d’analyser son environnement. Par exemple, repérez les nuisances :

1. Des bars ou établissements de nuit à proximité ?
2. Une cour d’école ou la cloche d’une église ?
3. Un supermarché à proximité ? C’est la garantie d’un passage fréquent, de camions de livraison très tôt le matin voire de la présence de souris dans l’immeuble ou les immeubles à proximité !
4. Une profession libérale dans l’immeuble : cela peut être la source de beaucoup de passage.
5. Une route très fréquentée ?
6. Un feu rouge ou un parking deux roues juste sous votre fenêtre ?
7. Où passe le métro ? Sous votre immeuble, c’est potentiellement des tremblements et des bruits que vous ne repérerez pas durant une visite de 20 minutes et qui pourtant peuvent être une source importante de gêne durant la nuit lorsque tout est calme !
8. Etc.

🚍 Vérifiez la présence des moyens de transport que vous affectionnez : métro, tramway, bornes de vélos libre-service, etc.
📶 C’est presque devenu un incontournable depuis que les confinements ont généralisé le télétravail : allez sur le site d’Ariase pour savoir si l’immeuble que vous allez visiter est relié à la fibre. Cela ne garantit pas que votre appartement le soit, mais cela garantit que cela est possible de l’y installer. https://www.ariase.com/box/test-eligibilite 💡 Astuce : seule la case « adresse » est obligatoire 😉