Quels documents administratifs demander après une visite immobilière ? 📚

Félicitations ! Si vous avez suivi les recommandations des 3 articles précédents, alors :

• Vous avez trouvé une annonce qui vous plaît ;
• Vous avez contacté l’agent ou le propriétaire pour en savoir plus ;
• Vous vous êtes renseigné sur le bien grâce à internet ;
• Vous l’avez visité en posant des questions pertinentes et en étant préparé.

Mais ça n’est pas fini ! C’est à vrai dire la partie la moins agréable qui commence… Suite à cette visite, des documents administratifs seront mis à votre disposition (sinon demandez-les).

Prenez le temps de les lire dans le détail, c’est un travail laborieux mais très utile ! Normalement, si le propriétaire est honnête et transparent ou que l’agent immobilier a bien fait son travail, vous n’y trouverez pas de loup. Et soyez rassurés, c’est le cas la plupart du temps. La plupart du temps…

Insister pour obtenir les documents ou faire sans ?

Eh oui… parfois certains documents qui sont pourtant obligatoires ne sont pas fournis. Vous pouvez alors insister lourdement et seriez dans votre bon droit. En revanche la réalité du terrain est un peu différente : si un document est inexistant ou trop compliqué à obtenir, il ne vous sera pas fourni.

A vous de décider si vous voulez vous retirer du processus d’achat, attendre le document ou faire une offre malgré cette absence. D’autres acquéreurs n’auront peut-être pas ces scrupules. Tant mieux ou tant pis pour eux. Dans tous les cas, les documents obligatoires devront être fournis au(x) notaire(s) afin de préparer le compromis de vente, dont la signature ouvre un délai de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur.

Liste de documents administratifs obligatoires

Pièces juridiques :

• Les procès-verbaux (PV) des trois dernières assemblées générales (AG) du syndicat de copropriété. Ils permettent de comprendre la vie courante de la copropriété, ses dépenses en entretien courant, ses dépenses plus exceptionnelles, etc. Ils sont très importants pour anticiper des problèmes (et les dépenses liées) à venir. Regardez notamment s’il est question de ravalement de façade, de réfaction du toit, de fragilité voire d’affaissement de sol ou de mur, de fuites d’eau ou de problème d’humidité, de fissures, etc. Les impayés dans le budget d’une copropriété sont fréquents (un voisin en manque de trésorerie ou mécontent), veillez cependant à ce qu’il ne dépasse pas 20% du budget annuel. Notre avis : demandez-les obligatoirement !

• Le titre de propriété. Il permet de s’assurer que la personne qui vous vend son logement en est bien le propriétaire officiel ! Notre avis : c’est plutôt l’affaire du notaire que la vôtre. Il est peu utile à ce stade de demander ce document.

• Le règlement de copropriété et les modificatifs s’il en existe. Ce document fixe les règles de fonctionnement de la copropriété, la répartition des charges, l’usage des parties privatives, les règles en matière de travaux, de stockage de poussettes ou de vélos dans les parties communes, de la possibilité d’étendre son linge à la fenêtre voire même de faire des barbecues. Notre avis : ce n’est ni le plus amusant à lire, ni le plus utile pour être honnête. Sauf si vous avez une problématique spécifique : l’intention de faire de la location saisonnière ou un barbecue sur votre balcon par exemple.

Pièces financières :

• Un état daté des charges, qui dresse le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu, notamment les provisions exigibles du budget prévisionnel, les charges impayées, l’existence d’un éventuel emprunt collectif signé par la copropriété et les sommes qui seront à la charge de l’acquéreur. Ce document est fourni par le syndic et demandé par les notaires pour la signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente). Le syndic peut également fournir, plus rapidement, un « pré-état daté » qui n’aura pas la valeur juridique de l’état daté mais permettra de renseigner le futur acquéreur. L’état daté doit comprendre trois parties :
• le montant des provisions sur charges prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété dont il aura à s’acquitter ;
• le montant des provisions restant à verser pour les travaux qui auraient déjà été votés, dont le paiement s’effectue au gré d’appels de fonds qui sont étalés dans le temps ;
• le montant approximatif des avances de trésorerie c’est-à-dire des fonds destinés par le règlement de copropriété ou l’assemblée générale à constituer des réserves. Notre avis : ce n’est pas le document le plus important à ce stade. Les PV d’AG vous permettront d’avoir une idée de ces charges et surtout le propriétaire ou l’agent devrait vous avoir indiqué un montant approximatif de charges de copropriété et informé des grosses dépenses à venir s’il en existe.

• Les relevés de charges et les appels de charges des deux dernières années. Ces documents permettent de voir les charges demandées par le Syndic aux copropriétaires et les charges acquittées par les copropriétaires envers le Syndic. S’il n’y a pas d’impayés dans la copropriété, alors les relevés de charges et les appels de charges devraient être égaux. Cela permet également de voir quelle est la part exacte imputée au lot que vous visez (au bien que vous souhaitez acheter). Il existe deux types de charges :
• Générales : relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes (assurance, impôts, honoraires du syndic, frais d’avocat…). Tout le monde doit les payer et elles sont réparties en fonction d’éléments objectifs (la notion de « valeur relative des lots ») ;
• Spéciales : relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipements communs (entretien de l’ascenseur, du chauffage collectif…). Elles ne sont dues que dans la mesure de l’utilité effective des équipements ou services pour le lot considéré (une personne au RDC ne paiera rien pour l’ascenseur par exemple). Notre avis : ce n’est pas le document le plus important à ce stade. Les PV d’AG vous permettront d’avoir une idée de ces charges et surtout le propriétaire ou l’agent devrait vous avoir indiqué un montant approximatif de charges de copropriété et informé des grosses dépenses à venir s’il en existe. De plus, l’état daté des charges sera plus pertinent.

Pièces techniques :

• Carnet d’entretien de la propriété. Obligatoire depuis 2001, il doit être créé et tenu à jours par le syndic. Il répertorie toutes les informations concernant la maintenance et les travaux apportés à l’infrastructure de la copropriété. Il doit obligatoirement être annexé à la promesse de vente. Notre avis : S’il est fourni consultez-le, sinon attendez le compromis de vente. Malheureusement, il n’est pas toujours tenu à jours avec rigueur.
• Dossier de Diagnostic Technique – DDT. Notre avis : un document très important à consulter dès après la visite. Pour une vente, il contient (théoriquement) 8 documents :

1. l’état de l’installation intérieure d’électricité (valable 3 ans)
2. l’état de l’installation intérieure de gaz naturel (valable 3 ans)
3. l’état des risques pollutions (valable 6 mois) anciennement appelé ERNMT – État des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques
4. le constat de risque d’exposition au plomb (valable 1 an si du plomb est trouvé, à vie sinon)
5. l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante (valable à vie si aucune trace d’amiante n’est trouvée et que le diagnostique a été réalisé après 2013)
6. l’état relatif à la présence ou non de termites dans le bâtiment concerné (valable 6 mois)<
7. l’état des installations d’assainissement non collectif (valable 3 ans)
8. le diagnostic de performance énergétique du bâtiment ou DPE. C’est « un document qui donne une estimation de la consommation énergétique d’un logement et son taux d’émission de gaz à effet de serre » (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16096). Il est valable 10 ans mais doit être réalisé dans tous les logements lors de leur mise en vente ou location, par un diagnostiqueur professionnel certifié. Il vous permettra de situer la consommation d’énergie de votre logement sur une échelle allant de A à G. Si vous achetez dans l’ancien, peu de chance qu’il soit classé en A, B ou C mais plutôt en D, E voire F. Enfin évitez la classe G, cela signifie que votre logement est une vraie passoire thermique. De manière plus concrète, le diagnostiqueur se procure les factures d’énergie des 3 dernières années pour établir son diagnostic. Cela vous permettra d’estimer vos consommations futures. Le DPE ressemble à ceci :